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雷军投资房地产，这到底是笔什么生意？

最近一两天，YOU+国际青年公寓获得雷军投资的消息在互联网媒体转的到处都是。当年小米手机上市的时候，很多人就戏称，欢迎雷军进军房地产。如今在北京地下室漂过的雷军终于来真的了，为什么这样一个项目雷军只用5分钟就决定投资1亿元？YOU+国际青年公寓到底是笔什么生意呢？

一、YOU+国际青年公寓是个什么东西？

其实在雷军投资前，这个公寓已经存在一段时间了，2013年8月，豆瓣上就有求合租分摊房租的广告。透过天花乱坠的广告词，我们大致可以看出它的运作模式。它在创业公司集中的产业园或者交通便利的地方租用价格较低的整楼，然后对其进行改造出租。有特色的是它的改造不是无的放矢，而是针对城市中收入较高的单身青年的生活所需。

在一个20平米左右的单间中，把床架成一个大吊床，床下作为客厅。人为加大了使用面积，而且床和客厅都能看到窗户，市内的布置也充分考虑的单身的生活需求。房间有卫生间但是没有厨房，住户可以选择在公共厨房做饭或者在食堂用餐。

由于是公寓式设计，住户集中。于是可以把一楼大厅和周围的空间精心布置，装修的富丽堂皇，安排了健身房、台球室、吧台、书架、游戏机……，供住户娱乐。同时还有各种活动和沙龙供住户交流。

公寓对住户身份做了筛选，45岁以上的不租，因为公寓关注的是年轻群体；结婚带小孩的不租，因为房间和楼梯为单身成年人设计；不爱交朋友的不租。同时欢迎创业者入驻。这个公寓像是一个用户体验不错的出租屋生意，但是又颇有点创业者之家的意思。

二、雷军为何投资？

没有人可以否认，雷军是懂用户需求和消费者体验的。而租房也是一种用户需求和消费者体验。

在租房市场，房主是大爷。即使是能为房客着想的房主，通常也只有一两套房子，能给房客配套齐全就很不容易了，满足社交需求是谈不上的。而YOU+则是认真研究过租房体验并且做了市场细分的，对于收入较高的城市单身群体，他们的需求是什么？目前市场上能够提供给他们的房源有哪些？消费者体验如何？YOU+如何取得优势？

从YOU+提供的条件看，更像是设施不错的酒店。富丽堂皇、设施丰富的一楼大厅是住户的客厅、娱乐室、健身房、电影院、社交场所。精心设计空间和设施，允许用户自行装扮的房间兼顾了酒店客房的舒适和家的温馨。集中住户，公寓可以方便的提供衣食住行、旅游娱乐的集体服务。

对用户本身的筛选和对房客的社交KPI考核加强了住户之间的交流，满足的异乡单身客最难满足的交际需求。这种用户体验对收入不错的单身一族来说非常不错，房租价格相对面积来说高一点也就不难接受了。同样价格你可能租到更大，设施更好的房子，但是娱乐设施、集体服务、交际需求你是买不到的。

雷军一眼就看到了其中的价值。对异乡的单身住户来说，YOU+就是租房界中的小米手机。

三、雷军效应或将带动创业者聚集

如果雷军不投资。虽然这个项目希望吸引到创业者，也在媒体上做了一定的宣传，制造了创业故事，但从求合租信息看租住公寓的并非都是精英。

豆瓣要求合租YOU+公寓的妹子是一个中专毕业的客户经理，承担不了3200元的房租，要求合租分担为1600元。按照这种趋势，这个项目最后发展成群租模式也不无可能，20平米4个人住，每个人800元，同样可以享受高品质的社交和娱乐资源。

而雷军投资并且在新闻媒体传播会给这个项目带来巨大的转机。雷军的投资引来媒体传播，给YOU+贴上创业者和精英的标签。YOU+即将入驻北京，而北京最不缺的就是创业者和投资者。如果媒体宣传控制的好，YOU+就不仅仅会是一个收取租金的单身公寓，而会变成一个创业者和投资者聚集的沙龙。

创业者入驻YOU+不是为了租房子，而是为了找投资。投资者入驻YOU+不是为了租房子，而是为了找项目。YOU+会变成一个事实上的创业孵化器。而租用孵化器的价格就不是房租这么简单的，也许北京的YOU+每个房间10000元也会供不应求。

雷军决定投资YOU+国际青年公寓只用了5分钟，也许考虑到了自己的投资所能带来的效应。YOU+公寓本身的创意不错，但是不难复制，而雷军只有一个，YOU+国际青年公寓前景看好。