笔者一个朋友就是拆迁户，前些年，国家补偿了500万拆迁款， 他拿出400万买了两套房子，然后剩下的100万存在了银行。他曾很自豪地跟我说，“拆迁一回，可能连祖孙三代都安置好了。”其实，当你去拆迁片区走一走，很可能与你擦肩而过的大爷大妈就是百万富翁甚至千万富翁。

在房地产市场发展过程中，棚改是重要的一个环节，它推动了城镇化建设的步伐，提高了老百姓的生活环境，改善了城市的发展面貌。但是，不可否认，在一定程度上，货币化的棚改方式也推动了房价上涨，始于2016年的这轮房价大涨就与“拆”字有着直接的关系。因为对很多拆迁户来说，拿了一大笔巨款，却不知如何投资，买房成为了最主要的投资方式。

记得三年前，笔者去调研市场，在紧邻棚改片区的几个售楼处里，几乎全是大爷大妈带着全款来买房，结果就是房子供不应求，房价顺势而涨。不过，根据目前国家对于房地产市场的一些“表态”来看，靠拆迁一夜暴富的情况正在逐步迎来转折，换句话说是，依靠拆迁暴富的可能将渐行渐远了，从明年开始，墙壁上的“拆”字可能会越来越少了，而且所谓的“拆二代”可能也会全面消失。

两个政策，预示楼市迎来转折。

第一、2016年，国家公布的“十三五计划”明确要求要打好棚户区改造三年攻坚战，到2020 年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。其中，国家已经于2018年启动了2018年至2020年的三年棚改计划。显而易见，说得通俗一点就是，今年棚改的任务差不多就要结束了，像以前那样大面积的大拆大建基本要告一段落了。以山东为例，2020年计划棚改共14.29万套，而这一数字在2018年是69.97万，在2019年是21.38万，显然规模已经迅速下滑。

第二、在2019年6月的高层会议，12月底的中央经济工作会议，以及今年4月份的高层会议上，国家都先后提出要”加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区的改造”。笔者认为，不到一年时间，国家针对“旧改”进行了三次明确的表态，而且要求2020年的旧改规模要比2019年增加一倍，其中透露的信号已经十分明确了。这意味着在大规模的棚改逐步退场之后，国家将全面推动旧改。根据住建部数据披露，目前全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超4200万户，建筑面积约40亿平方米。

为什么要用“旧改”取代“棚改”？

1、从短期来看，楼市格局已经基本稳定了。

经过房地产一二十年的快速发展，我国城镇化水平已经接近60%，进入到了下半场，楼市格局也已基本稳定了。根据国家统计局的数据显示，截至2018年，全国城镇人均居住面积接近40平方米，达到发达国家水平。此外，根据一些机构的数据来看，目前全国仅空置房大概就有1亿套，所以从总量上来看，住房已经足够。说白了，时过境迁，现在的问题是住房资源分布不均，已经不再是住房不足了。因此，未来房地产市场将逐步从增量市场向存量市场转变，政策的重点是通过房地产税等措施推动住房分布平衡，所以大拆大建终将告一段落，旧改逐步取代棚改是大势所趋。

2、从长远来看，未来的房子越来越拆不起了。

虽然各地的拆迁补偿的比例都不一样，但一般情况下都是按照1:1.5的标准来核算。对于那些棚户区、城中村以及危房来说，楼层大都比较低，甚至不少都是平房，所以刨开补偿费用，开发商把楼栋盖到20曾、30层，也是有钱可赚，有利可图。但是，如果要拆一栋二三十层的高层，包括拆迁补偿费、人力成本、建安成本等等在内，开发商可能就需要把房子盖到五六十层才有利可图，有钱可赚了。因此，从这个角度看，未来高层住宅可能越来越拆不起了，而“拆二代”也会迎来全面消失的可能。

总结：两类人的麻烦可能要来了

第一类人：众所周知，过去几年，伴随房价上涨，有很多投资客买了“老破小”，然后坐等拆迁暴富的机会。但是，根据国家对于房地产市场的表态来看，从明年开始，大面积的大拆大建或要告一段落了，绝大多数老旧小区迎来的将是旧改，而非棚改。因此，这对于投资老旧小区的人来说，无疑是遇到了一个大麻烦。

第二类人：根据过去三年的经验来看，虽然货币化棚改增加了居民收入，起到了去库存的作用，但也助推了房价的上涨。因此，一旦棚改政策退出，房价就少了一个重要的支撑力，再加上房住不炒成为了长期定位，所以房地产市场将会趋向平稳。显然，这对于囤房客来说，是一个大麻烦。因为，持有房产的成本很高，据计算，仅资金成本和折旧成本两项就至少5%，而一旦房价不上涨，或者涨幅比较低，持有房产就等于开始亏本了。