降低房贷门槛和房贷利率的政策加剧了房价的分化。

　　来源：苏宁财富资讯（ID:SuningWealthInsights）

　　今年前三个季度已过，但房地产去库存过程出乎大多数人意料——三四线城市房地产库存量依然高企、房价持续低迷；一线城市和部分二线核心城市去库存目标基本实现，但房价却一路狂飙猛进。

　　为什么去库存政策收效甚微？

　　国庆长假期间，北京、深圳、南京等全国19个核心城市重启了限购、限贷等房地产调控政策，这宣告了今年年初确定的房地产去库存政策提前结束。事实上，今年年初中央确定的“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”的政策本意，是降低三四线城市天量的商品房库存。然而，今年前三个季度已过，但房地产去库存过程出乎大多数人意料——三四线城市房地产库存量依然高企、房价持续低迷；一线城市和部分二线核心城市去库存目标基本实现，但房价却一路狂飙猛进。为何房地产去库存政策出现了事与愿违的局面？这需要从年初决策部门确定的去库存路径来探寻原因。

　　路径一：新农民工市民化消化库存。决策部门希望通过户籍制度改革，加快农民工市民化，扩大住房有效需求，来消化库存。为此，安徽、河南、辽宁等许多省市都采取了购房补贴、鼓励进城农民甚至在校大学生购房的政策。在实际执行中，这一政策短期内的确支持了部分有购房意愿的农民工加快购买决策，消化部分城市库存商品房，但不可否认，大部分农民工缺乏支付和购房能力，政府税费补贴对于超出农民工购买能力的房价来说无疑是杯水车薪，这部分购买需求只是潜在需求而非有效需求，金融机构出于自身的风险偏好，对这些潜在购房需求的房贷发放也是避而远之，最后的政策效果也就可想而知了。

　　路径二：政府购买存量房用于公租房。该政策的本意是打通商品房与公租房的转化渠道，然而，现实是由于商品房价格过高，加之地方政府财政收支压力日益严峻，同时公租房等保障房在财务上不可持续，使得目前仅有上海长宁区、闸北区、松江区和郑州、大连等城市成立了政府出资的公租房运营公司，但这些公司业务仍集中于再建公共租赁住房，实际购买商品房的案例极为少见，对于全国天量商品房库存作用不大。

　　路径三：鼓励机构和个人购买存量商品房用于租赁投资。该政策希望鼓励发展租赁市场，拓宽居民家庭资产的投资渠道，增加居民的财产性收入，同时消化存量商品房。然而，现实是住房租赁市场的投资价值较低：一方面，三四线城市租赁市场欠发达，大多数居民的居住需求都基本得到满足；另一方面，住房租赁市场的投资价值偏低，即便是在租赁市场较为发达的一二线核心城市，租售比普遍都高达1/500-1/1000，投资年化收益率仅为1%-2.5%，不及通货膨胀率水平，机构和个人的投资积极性之低也就不可避免。

　　路径四：鼓励房地产业兼并重组，降价去库存。降价去库存无疑是较为理想的路径，房企适当让利，降低库存规模。但不动产作为兼具投资和消费品属性的大额资产，购房者“买涨不买跌”的投资心态浓厚。若房价发生普遍性降价，则很可能会影响潜在购买需求和投资需求，反而会影响房地产企业消化库存。另外，房地产业的兼并重组案例不多，主要原因在于有能力并购的大型房企和中小型房企的区域分工明确，多数大型房地产企业业务重点均在一二线核心城市，中小型房企则主要集中在本地域内的房地产市场，二者几乎是井水不犯河水，兼并重组的可能性自然也较小。

　　路径五：取消限购政策。目前，北上广深等一线城市仍维持着较为严格的限购政策，取消限购政策对于南京、苏州、合肥、郑州等区域中心城市、二线领先城市或人口净流入城市的房地产去库存效果极为明显，大量社会资金在一线城市受到限制后，大规模流向这些二线城市，同时，由于二线核心城市的各类资源集中度高，对二线以下的三四线的资金也产生了“虹吸效应”。全社会资金涌入取消限购后的二线核心城市，使得这些城市的房地产呈现“涨价去库存”的景象，这也是今年房地产泡沫最为显著的特征。换句话说，社会资金的逐利和避险需求，使得放松限购政策进一步加剧了核心城市和三四线城市房地产市场的分化。

　　路径六：降低房贷门槛和房贷利率。目前来看，这一政策的影响力超过以上所有政策，特别是按揭贷款利率的整体大幅下行，加剧了核心城市房价和三四线城市房价的进一步分化，其主要原因是金融机构对不同城市的房贷资产风险偏好迥异。一方面，核心城市的房贷不仅有高达8折的利率折扣，而且贷款发放快、额度高，与之相反，三四线城市的房贷利率折扣较低，绝大多数贷款都是基准利率或略有下浮。另一方面，截止2016年8月末，北京、上海两市居民贷款余额分别为1.26万亿元和1.42万亿元，同比增幅分别为29.2%和21.8%，过去一年内两市占全国居民户贷款余额的比例也从8.01%上升到8.83%。相应地，三四线城市购房者获得的银行贷款支持比例势必下降。

　　综上所述，当前全国房地产市场去库存的大体格局为：一线城市“涨价微库存”、二线核心城市“涨价降库存”、三四线城市“平价高库存”。 作为沉默的大多数，三四线城市的库存高企问题和去库存压力依然十分严峻。

　　在此情况之下，决策部门不得不重提分类调控、因城施策，推行权力清单、责任清单、负面清单制度。当前，新一轮的限购、限贷等政策已经实施，但这些政策能否把资金引入到真正需要去库存的三四线城市，前景依然不容乐观。