高银地产半年1套房也没卖

高银地产半年1套房也没卖 潘苏通财富缩水超1500亿港元

　　继前中国首富李河君资产一日蒸发千亿之后，他背后的男人潘苏通，经过一个多月的努力，最终还是无法改变财富缩水超过1500亿港元的窘境。

　　虽然在5月28日，潘苏通旗下的高银地产控股有限公司（简称：高银地产，股票代码：00283.HK）股价重新上涨到26.1港元，但此后却直线下跌，在其发布2014年业绩报告的6月24日，高银地产股价已经下跌到不足9港元，第二日又下跌1.91%。

　　而潘苏通旗下的另一家上市公司高银金融(集团)有限公司（简称：高银金融，股票代码：00530.HK），更是伴随着汉能薄膜发电集团有限公司（简称：汉能薄膜发电，股票代码：00566.hk）5月20日的暴跌开始，一路猛跌，股价由33港元下跌到6月25日的10港元。

　　按照潘苏通及其关联人士合计持有高银金融的约49亿股粗略计算，潘苏通财富缩水1127亿港元，再加上其持有的约23亿股高银地产股票，股价下跌17港元粗略计算，潘苏通个人财富已经缩水超过1500亿港元，损失已经超过前中国首富李河君。

　　在潘苏通财富缩水的背后，是高银地产业绩的大幅下滑，半年一套房也没卖掉，甚至还或许出现退房现象。6月24日，高银地产公布的业绩报告显示，截至今年3月31日，其2014财年仅实现5.7亿港元的营业额，仅为上一财年的27亿港元营业额的1/5，下滑幅度超过400%，实现毛利约4亿港元，仅约为上一财年14亿港元的三成。

　　股价暴涨或因私有化利好

　　潘苏通旗下的两只高银系股票和汉能薄膜发电，堪称三只“妖股”。

　　汉能薄膜发电从去年11月20日的1.77港元开始上涨至暴跌前的7.37港元，涨幅高达316%；高银金融从去年12月15日启动牛市行情，当时收盘价为7.26港元，持续上涨至5月20日的最高点35.4港元，涨幅388%。而高银地产则从今年3月16日的5.19港元上涨至暴跌前的29.5港元，涨幅高达468%。

　　在高银地产股价上涨的第二天，3月17日，高银地产便向市场透露，高银地产可能私有化的消息，并宣布其近期委任一名财务顾问就当前架构进行策略审核，并得到草拟报告。该报告内容包括出售公司资产的主要部分给潘苏通的可行性研究结果，以及由潘苏通进行私有化可行性的推荐意见。

　　在私有化概念的利好下，高银地产股价开始大幅上涨，直至5月20日暴跌前的29.5港元，5月21日下跌至14.36港元。但是在随后的一周后，高银地产股价又重新上涨到26港元的高价。

　　6月8日，香港证监会发布查询结果显示，截至5月29日，13名股东合计持有高银地产30.75%股权，加上潘苏通持有的64.41%股权，占高银地产总发行股份的95.16%，仅剩下4.84%的股权由其他投资者持有。

　　今年3月，香港证监会也曾警告高银金融，称其“股权高度集中”。高银金融的自由流通股份符合香港交易所规定的“自由流通股”规则，即公司拿出至少25%的股票供公众交易。但这些股份实际上集中由19名投资者持有，其余1.42%的股份由其他人持有。

　　从企业的角度看，一般股权过于集中，股价变动方面可能会有人为操纵的空间，也会影响中小股民的投资利益。香港财经评论人大卫•韦伯向媒体表示，高银金融的股价和现实脱节，可能有人操纵这只个股，但他表示并未指责任何一方。

　　针对高银地产的股价“过山车”波动，易居房地产研究院的研究员严跃进向《新京报》表示，“如果从私有化的角度看，那么在股价暴跌后，又加上私有化传言的刺激，那么投资者会加大持股比例，从而促使股价报复性的反弹。不过倘若如此，那后续若没有完成私有化的过程，那么投资者可能会认为此类传言是在故意推高股价。”

　　高银地产销售额下滑400%

　　曾经创造造富神话的高银地产，却仅有一个项目，而且这个项目还是个“在建工程”。

　　虽然部分项目阶段性完工，并开始实现销售盈利，但业绩波动性大，潜在盈利能力释放度极其有限。即便只有这一个“在建项目”，高银地产还是自诩为“大都会综合地产商”。

　　位于天津滨海高新区的国际都市产业综合体项目——“新京津 高银天下”便是高银地产的唯一项目。根据高银地产的公开资料和2014年中期报告中的资料，“新京津 高银天下” 总楼面面积约189万平方米，包括以“高银金融117”大厦为核心的中央商务区、高端住宅“富国高银”及“天津环亚国际马球会”，整个项目投资总额估计达100亿美元，将于2016年前分阶段完工。

　　其中地标摩天大楼“高银金融117”，是甲级写字楼，设计楼高597米，届时有望成为全球第5高的建筑。同时，其中央商务区还将包括两座摩天双子塔、高级消费零售商场、文化娱乐设施、国际会议展览中心、特色精品酒店及豪华服务式公寓。此外，环亚马球会及其配套设施——环亚马球会大酒店现已全面营运。

　　根据其2014年中期报告，高银地产的住宅发展项目“富国高银”第一期住宅项目共提供约700个豪华别墅、联排公馆及高层公寓单位，总楼面面积约20.88万平方米。富国高银第二期住宅项目总楼面面积将达约50.1万平方米，预期于2015年竣工。

　　目前实现销售的是其第一期住宅项目，2013年3月至2014年3月共实现销售26.8亿港元，占其年度营业额的96%。而2014年4月至9月，半年期销售额的确认收入只有4.79亿元。物业销售是高银地产主要收入来源，在2014年中期报告中，占期间总营业额的98%。

　　蹊跷的是，6月24日，高银地产发布的2014财年业绩报告显示，2014年4月1日至今年3月31日，其仅实现4.77亿港元销售额，甚至比其2014财年上半年4.79亿港元的销售额还少2000万元。

　　这也就意味着从去年9月份开始至今年3月底的6个月中，高银地产不仅没有卖出一套房，甚至或许还出现退房现象。按照高银地产4万元的销售均价粗略计算，2000万元相对应的是一套500平方米左右的豪宅，或者是2套250平方米左右的房屋。

　　天津市房地产综合信息网信息显示，2013年9月24日，富国高银共有643套房源获得销售许可证，但是截至今年6月25日仍有631套未售，在将近2年的时间里，高银地产仅售出12套房屋。

　　但是高银地产丝毫没有加快销售的意思，6月22日，高银地产富国高银项目售楼人员介绍，“我们的项目是天津最贵的，目前在售的是富国高银富御园，均价4万，目前没有任何促销手段，并且对公司内部都是一口价，对公司外部人员的优惠要和香港总部去谈。已经建好的独栋别墅暂时不卖，最小面积1000平方米。”

　　根据高银地产披露的数据，该公司截至2013年底以及2014年中的可销售物业分别高达80.38亿和91.35亿港元，可供销售的住宅共70万平方米，预计今年底竣工。

　　在销售乏力之际，高银地产却要自持70%的商业面积，除597米高的高银金融117大厦外，双子塔和大部分商业等都要自持。目前高银金融117大厦已经盖到114层，预计明年建成。

　　高银地产2014财年业绩报告显示，截至今年3月31日，其应付账款高达71亿港元，而手持现金仅1532万港元，资金缺口高达70亿港元。

　　截至今年3月底，潘苏通持有股权的高银特殊机会有限公司，已经帮高银地产垫付约75亿港元贷款，而2013财年高银特殊机会有限公司已经帮其垫付50亿港元，该贷款的到期日延长至明年底。

　　随着项目开发的推进，如果销售继续乏力，高银地产无疑继续需要进一步输入现金，高达70亿港元的应付账款便是头等大事，而高银特殊机会有限公司能否继续为其输血尚待时间考验。