吴斯丹

　　在理性与疯狂的交织下，深圳房价正经历前所未有的暴涨。

　　当全国百城房价终于在5月止跌回升时，深圳的房价早在去年10月就已开始了“拉涨”之势。《第一财经日报》记者梳理深圳规土委的数据发现，从去年“9·30”政策出台至今，深圳全市新房价格上涨了近30%，一些片区如龙华、前海、后海涨幅更是高达50%左右。

　　尤其是今年以来，深圳的新房价格连续2个月领涨全国，二手房价格更甚，连续4个月领涨，总价一天涨几万的例子比比皆是。

　　北京、上海、广州的楼市也均出现了不同程度的回暖，但与深圳相比却逊色很多。在这一轮楼市行情中，为何深圳楼市一枝独秀？其房价暴涨的原因何在？

　　比北上广更旺盛的需求

　　深圳房价暴涨的基础，在于日趋紧张的供求关系。

　　在四个一线城市中，深圳的人口数量虽然是最少的，但人口密度却是最大的，购房需求也是最为迫切的。

　　深圳统计局数据显示，2014年深圳市常住人口已达1077.89万人。同期，北京、上海、广州的常住人口分别为2151.6万人、2425.68万人、1308.05万人，是深圳的2倍、2.25倍、1.2倍。

　　但深圳的土地面积只有不足2000平方公里，北京、上海、广州的土地面积分别是深圳的8.2倍、3.2倍、3.7倍。

　　本报记者计算得出，深圳的人口密度已达约5400人/平方公里，是四个一线城市中密度最高的。

　　而作为一个移民城市，深圳的外来人口比例高达70%，远远高出北上广35%~40%的水平。

　　大部分外来人口主要通过租房解决住房问题，这也直接导致深圳的住房自有率极低。截至2013年底，深圳住房自有率只有约30%。

　　由于深圳日渐提升的竞争力、不排外的移民文化、怡人的气候，越来越多的外来人口希望定居深圳。定居的首要目标是拥有一套自己的住房。

　　值得注意的是，深圳人口具有年轻化的特点。相关数据显示，深圳适龄购房人群(25~44岁)占比达到50.8%，远高于北京的35.2%、上海的29.6%和广州的39.9%。

　　由此不难理解，深圳的购房需求有多么迫切。《第一财经日报》记者近期在各大楼盘采访发现，“80后”已经成为深圳购房的主力。

　　供应短缺拉升地价

　　然而，面对如此庞大的需求，深圳楼市的供应却日趋缩减。

　　据世联行统计，截至5月31日，深圳一手房可售面积为368.71万平方米，可售套数为33858套。若按近8周深圳新房销售速度，目前的新房可售量消化时间约6个月。

　　从源头的土地供应来看，通过“招拍挂”公开出让的居住用地在近两年急剧下降。

　　本报记者梳理公开资料发现，2007~2010年，深圳市公开出让的居住用地可建筑面积平均每年为95万平方米；到2013年仅出让3宗居住用地，2014年只有1宗。

　　官方数据显示，深圳的新增土地供应接近枯竭。

　　根据《深圳市土地利用总体规划(2006-2020)》，至2020年，深圳全市建设用地总规模控制在976平方公里以内。而现在，这个数字已达约940平方公里。

　　而在这所剩无几的新增建设用地中，住宅用地能分到的只是极少部分，即便加上存量用地，仍然很少。

　　2014年，深圳实际完成土地供应1368.9公顷，其中居住用地仅为184.3公顷，占比13.5%，其他为产业用地、商业服务设施用地、公共基础设施项目用地。

　　今年，深圳计划供应建设用地1600公顷，住宅用地仅85公顷，占比5.3%。其中，公开“招拍挂”的住宅用地指标仅占总住宅用地指标的11.8%。

　　公开出让居住用地的规模缩减，进一步推高了地价。而高昂的地价成本最终会转移给购房者，由此带来房价飙涨。

　　去年深圳仅出让的一宗居住用地，最终楼面价高达2.5万元/平方米，溢价率高达85%。该地块位于龙华新区，于10月出让成功后，便带动该区域房价迅速上涨，随后推出的新盘价格突破3万，今年5月甚至突破了4万。

　　政策引发需求“泄洪”

　　深圳旺盛的购房需求一直存在，为何在此时爆发？

　　“这几年，由于限购限贷政策的影响，深圳的购房需求一直受到抑制，尤其是改善型需求。”深圳中原研究中心经理王飞对《第一财经日报》记者表示。

　　随着购房政策的放松和货币环境的宽松，原本被抑制的需求就像洪水般席卷楼市。

　　自去年9月底以来，“9·30”政策、“3·30”政策等政策先后放开限贷、降低房贷利率、降低二套房首付比例，营业税免税期限由5年改为2年，改善型需求被迅速释放。

　　王飞说，今年4月以来，深圳的换房客比例攀升，高的时候达到45%。一些新楼盘的大户型也卖得比刚需户型好。

　　而信贷扩张历来是推高楼市价格的关键因素，其根源就在于政府将新增信贷引入了房地产市场，压低了房贷利率和首付比例，降低了购房门槛，推高了看涨预期。

　　与此同时，投资客的比例也在逐步升高。王飞说，在市场低迷时，投资客比例只有10%左右，而近期楼市中出现了大量投资客，龙华区的投资客比例甚至高达20%~30%。

　　牛市行情也为楼市提供了大量资金。许多股民从牛市中获利后选择套现，投入到楼市中，以寻求更为稳妥的获益。

　　一位深圳市民章颖(化名)不久前就从股市中套现了部分，在龙华区投资了一套住房。

　　“股市这一轮涨了很多，套一部分现金出来买房更安心。”章颖说，她的一位朋友也从股市里撤出部分资金，买了两套房，一套准备自住，另一套用来投资，过几年再出手。

　　毗邻香港是深圳房价暴涨的另一推手。王飞透露，今年到深圳购房的香港人明显增多。

　　由于香港房价高达10万~20万元/平方米，深圳的房价对于香港而言具有很强的吸引力，即便是在蛇口前海片区，6万~7万元/平方米的房价对他们来说也很便宜。

　　在刚需、改善性需求、投资需求、香港等外来需求的一哄而下，“买涨不买跌”的情绪被肆意放大，加上日趋紧张的供应，深圳整体楼市看涨预期被推到了史无前例的高潮，由此带来了二手房业主和开发商们的涨价底气。